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Q:提问:京总您好！
我现在有ZD700左右！
想在亦庄买房投资居住。
应该购买河东还是河西板块？现在有一套河东的限竞房四居值得购买吗？还是去购买二手商品房。
如果纯投资应该去购买那里的比较合适？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!首先关于限竞房的弊端有2点:

1、虽然也是商品房,但不同的是70年纯商品房的价格是由市场支配的,而限竞房是变向的刮了开发商的油水,因此在利润降低的情况下质量和纯商品房还是存在一定差异的.其次限竞房的地块大多是比较偏僻荒凉的位置,周边的配套需要时间;

2、5年内不允许交易,加上2年的交付日期和办理产证的时机共计9年,这9年期间存在诸多不可控因素,另商品房9年的时间不可能只涨一倍,如果不把房子上涨的部分套现出来再建仓,从投资的角度失去了机会成本.投资原则上只建议买纯商品房,

一个好的投资品，必须具备造X功能。
买入的房产本身自带现金流，至少满足支付末来几年的房贷月供，哪怕短期内的房价有些波动，不至于产生月供压力

“可租、可贷、可住、可卖”是房产投资的重要指标。

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。

可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本本拍在银行，能够迅速拿到Q。
投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。
可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。

可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,

优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。
假如没有了月供能力或者需要现金，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。
这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。

在亦庄买房的逻辑和其他区是不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高.

河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些!可以看看万科金域东郡和海梓府;这两个盘的成长性比较稳健,

建议认真阅读星球精华栏的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q：提问：京总您好;我的情况是这样,总价最好不超过400,主要是投资兼自住,两居或三居,不需要学区,不考虑工作地点,属于自由职业;区域不特别限定，有通州资格,预计年底或明年购买,算是首套全款;倾向二手，新房也可以;每年住的时间不多，倾向于较新点的楼盘，小区环境好些的，保值增值为主要考虑

A：回复：你好,感谢信任,可以关注下常营板块、通州关注下核心区北侧璐苑板块，亦庄关注下河西板块，常营属于国贸的次级外溢，国贸产业成熟，可以长期向常营输送购买人群;副中心璐苑商圈属于副中心核心区北，距离运河CBD3公里，亦庄河西属于低密度板块,以上3个板块都处于高新产业覆盖外溢的板块，购买力人口比较集中,保值增值属性比较稳健。

如果能压缩面积,建议往朝青看,通州可以往武夷花园商圈看,朝青属于国贸一级溢出,后劲比常营要更稳健.

通州运河武夷花园是运河三角区最好的板块,处于运河CBD五河交汇节点和政务区中间,未来副中心的所有资源都会往这个区域倾斜.通州买的是预期,需要长持;亦庄的产业已经形成,配套在慢慢完善,后期比较看好.

可以在星球置顶的文章中查看通州、朝阳、大兴跑赢大盘选筹导图,绿色的都可选,

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Q:提问:京总您好，850万全款，自住兼投资，希望保值增值，3-4居室面积大于140（家里2个孩子），目前看了大兴高米店-金地仰山东区、昌平朱辛庄-领秀慧谷C区、通州-融御，请京总帮忙分析下！
谢谢

A:回答:你好，感谢信任

1、这三个盘都属于商圈的品质次新盘，在商圈内有一定的稀缺性.

2、850万买高米店有点浪费了，总价超500万以上在大兴做选筹，我只推荐亦庄河西，亦庄的产业全是高精尖产业，世界500强有98家是在亦庄，人大附+同仁医院总部加持，教育和医疗资源都属于中上等。

如果你的预算能买在核心区，跑到溢出板块去做选筹属于资源错配，北京是点状分布，某一个区域一旦崛起一家互联网风口期公司，估值是千倍的增长，可以一夜之间诞生出无数个千万富翁，而一旦风口期过去，瞬间平静，整个区域的价值也会瞬间转移，因此你永远不知道哪个互联网公司会崛起，崛起之后能撑几年，单一的产业购买力比较弱，价值不稳。
高新产业聚集的区域才是王道，800万预算能买核心区跑到溢出属实有点浪费资了。
可以看下亦庄河西万科金域东郡和海梓府这两个盘。

3、回龙观最大的优势是可以和西二旗形成无缝衔接，西二旗不是一个产住结合的区域,有一点产住分离，因此回龙观成了承接西二旗最优质的区域,产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。
这是一个区域房价上涨的主要逻辑。
回龙观向西可以承接西二旗、向东可以承接望京，向南可以承接中关村，三个产业园区购买力足够强,所以回龙观一直是北京交易量排名前三的区域,回天计划对于回龙观是加强。
对于天通苑更多的是改善。
加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农.未来的行情依然会领涨。
领秀C这个盘总体不错，可以对比下金域华府，回龙观常年领涨的标杆楼盘,。

4、通州定位高，但属于长期利好，融御属于核心区武夷花园商圈的品质盘，在整个商圈有一定的稀缺性，品质没问题，装修的标准也还可，就是小户型设计稍微差了点。
买通州大户型需要做好长持的准备。

综合:北边可以考虑回龙观，南边放弃高米店看下亦庄，如果长持可以考虑通州。

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Q：提问：京总您好,燕郊现在是否可以C一波,

A：回答：您好,这个地方属于阶段性溢出的地方,如果分析燕郊楼市单说燕郊而脱离通州市场，属于逻辑性错误。

北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域，但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。

因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。
房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。
睡城本身就是一个伪概念。

集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。
燕郊依托通州运河CBD未来的利好，属于阶段性溢出板块,如果以自住为目标可以买，距离核心区不远,如果以投资为目的建议不要投机.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》

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