前几日，新华社中国经济信息社举办的一个研讨会中，提出我国住房品质提升比较缓慢。
据中国房地产业协会最新发布的《2018美好居住生活白皮书》显示，去年以来国内房地产消费投诉率呈上升趋势。

无疑，这些都释放了一个信号，房企应从扩张型高增长进入到高质量转型了，而在转型升级期时，实用性、多元化的应用将非常有助于小区、楼盘的品牌提升和产品价值差异化，智能家居正好迎合了这个需求，房地产商引入智能家居成了水到渠成的事。
此前万科、碧桂园、富力、旭辉、仁恒、美的地产等房企已有尝试。

总体上看，智能家居带给人的印象多是炫酷的技术展示，能否切中房企转型需求要点，真正成为房企转型的有力推手，明源君将一一分析。

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智能家居技术迭代迅速

可助推地产行业转型

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其实，房地产与智能家居的合作之路已经经历了一个漫长的磨合过程。
随着智能家居产品和方案选择越来越多，房地产精装修、现房销售的发展趋势，两者又有了一个新的合作基础。

1、无论是硬件还是软件上，智能家居行业整装待发

智能家居存在的意义就是让人能够尽情的

●技术层面：语音识别、生物识别让你放肆

大致一个人要

软件方面，你得先有一个触点发出指令。
最早是通过遥控器，之后是触屏+App，再就是解放双手的语音交互、生物识别。
比如目前智能音箱受到头部玩家的高度重视，先后出来了Echo音箱、叮咚音箱、天猫精灵、小爱同学、小度在家、腾讯听听等产品，用户只要讲话就好。
而人脸识别多用在安防方面，比如小区门禁，或者家庭的人脸识别门锁。

硬件方面，一般家里家电品牌可能有好几个，购置了A品牌的冰箱，B品牌的空调，C品牌的油烟机，D品牌的热水器……再通过协议接口接入到同一平台，组成全套的智能家居系统，但是不同品牌的接入协议是不同的。
从一个调研结果来看，最看好的协议前三位分别是：WiFi、NB-IoT、ZigBee，从普及程度看，WiFi能满足联网功能，也是现阶段具备条件实现互联互通的通信协议（最新型号智能家用路由器，已兼容同时接入128个设备）。

●产品层面：产品线愈加丰富让你尽情

以往大家对智能家居产品的印象多是停留在单个爆品上，比如智能音箱、智能窗帘、智能门锁等，但是现在已经进化到全屋全系统的智慧解决方案。
比如海尔全屋定制“4+7+N”智慧解决方案，集中智慧客厅、智慧厨房、智慧浴室、智慧卧室四大空间场景，全屋用水、全屋空气、全屋安防等七大全屋解决方案打造N种个性化定制方案。

此外智能家居的产品品类和层次更加丰富了，能够满足各个档次的需求。
比如致力于布局生态链的小米，其产品种类及其丰富多样，而且价格适中，只要36321元就能凑齐一套小米智能家居

2、降价非长效久治，精装修、预售制的趋势倒逼产品差异化

●降价非长效

楼盘降价，出现打砸售楼处的消息最近时常冒出，不论是谁为之。
通过降价去化的营销手段，稍有偏差就会导致项目整体亏损。
因此降价也要掌握方法，此前明源君在《售楼处被砸，是因为你不懂这些营销套路》（点击可阅读原文）介绍了降价攻略。
但从长远来看，提升产品性能，提升住户居住体验才是一劳永逸之法。
比如精磨产品的仁恒，即便房价比周边盘贵很多，但仍有人买单，用户总是愿意为值得买单。

●现房销售检验房企产品硬实力

关于取消商品房预售制的风声曾让业界颤抖不已，相关讨论还未尘埃落定。
近日，全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳。
现房对于产品的质量和体验提出更高要求。

而在此之前，金茂打造的科技住宅金茂府2.0便全面拥抱科技，在你回家时，自动道闸会识别你的车，让你进去，回家后会针对不同群体自动调节室内温度湿度，还可以帮助你和物业互动，比如马桶坏了说一声，自然就会帮你跟进。
依赖于金茂的科技住宅特色，2019年面世的首个现房项目值得期待。

●精装修是初级玩法，智能精装才是取胜之道

截至2018年，近20个省市已出台全装修交付政策，其中一线城市精装修交付比例80%左右，二线城市精装修交付比例40%左右，三四线城市精装修交付比例接近10%。
有数据显示2017年，愿意购买精装房的消费者比例为26.8%，较10年前提升15.9%，2020年预计可达39.5%。

不论从政策引导还是购房需求来看，精装修都将是发展趋势。
但目前房地产市场仅是精装修已无法满足人们对于家居舒适化的需求，通过配套智能化产品来提升房屋自身的附加值来吸引购房者，智能家居可成为房地产企业提升楼盘品质与销售卖点的新砝码。

但是过去的智能家居产品消费一直停留在高端别墅区，通过装修工程和智能家居项目配套进行销售的模式。
随着智能家居产品线的丰富化，多层次性，未来智能家居消费群体向普通消费者跨越可能性大。

无论为项目增值也好，差异化也罢，终究市场的买单者是用户。
用户买不买单，还得看智能产品能否用到心坎里，使用中有无体验不佳。
下面明源君将分析下住户在实际使用中的一些体验。

02

智能家居能为地产造势

但使用中使用频率不高

后续维修服务跟不上

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据数据显示，智能家居从市场新宠逐渐往必需品方向发展，被精装修开发商重点关注，在二级配套产品中排列首位，配置率高达57.5%，也就是说一季度监测的191个楼盘20多万套的精装修楼房中，有100多个楼盘11万套的楼盘配置了智能家居产品。
但实际使用中却存在一些问题，比如使用频率不高，后续维修不畅通。

1、没有把握用户痒点，家居产品使用频率不高

地产生态创业营中，中国智能家居产业联盟秘书长周军在谈及自己的行业感悟时，提出目前智能家居精装中，存在一个问题便是采购者非使用者，买东西的人并不是住在这里的人，采购的人根据自己的市场感知选购产品，但业主住进去之后，发现有的产品自己根本不需要，而有的产品想要又没有。

（中国智能家居产业联盟秘书长周军 在地产创业生态营中演讲）

而科大讯飞智能硬件平台副总经理卢尧表示自己曾有个这样的经历。
几年前，曾在北京顺义区做了一个别墅的智能家居项目。
业主周末早上9：00给他打电话，自己朋友要来，让他过去帮忙演示一遍家里的智能产品，而且这样的情形持续了两年，后面到了维保期，甚至希望签一个维保，再用他两年，简直让人哭笑不得。

（科大讯飞智能硬件平台副总经理卢尧 在地产创业生态营中演讲）

这是为什么了？智能家居解决了底层的互联互通，产品的稳定性，用户设备受控等问题，但是唯独没有解决用户使用的教育成本问题。
简而言之，用户不会用。
因为智能家居作为一种高度智能的操控系统，各项操作步骤比较复杂，很多用户反馈不会使用，这也一定程度上解释了为什么其使用频率低。

2、后期维修服务跟不上，影响住户体验和口碑

智能家居也避免不了发生故障，特别是各个品类集成的智能家居，虽然给了用户多样化的品牌选择。
但产品之间互联互通不仅需要时间开发，后期维护也相对麻烦。
比如说在一个智能化的酒店，半夜窗帘突然自动开启打开、开启关闭，那么这个时候到底是找窗帘厂家？还是找传感器厂家？还是找平台厂家？

住户有时也很迷茫，大部分精装修的用户首先想到的便是开发商的问题，也会影响其使用智能家居产品。
据前瞻监测，90%的消费者遇到过智能家居产品故障问题，且不大部分得不到及时解决。
甚至有超过63%的消费者在智能家居首次出现故障后选择放弃使用。

作为地产商，该如何解决两者结合过程中存在的问题了，得从前期采购和后期服务来谈。

03

浸入式观察，摸清住户痛点

选择口碑企业合作，便于后续维保

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用户选择智能家居为了解决

1、客户研究，抓住客户需求敏感点，也得保持产品敏感性

很多房企会在进入城市或拿地之前做大量的客户调研，通过前期调研去研判城市是否适合进入，或者进入之后可以匹配什么产品。
而装修作为更为细节的部分，直接关乎到住户的感官体验和居住体验，做好前期调研至关重要。

❶首先，浸入式观察，让客户参与到设计中

“浸入式观察”，是人类学研究中常用的方法，也称“田野观察”，意为深入到被研究者的生活中，和他们同吃同住，在此过程中发现、记录、总结他们行为轨迹和规律。
“浸入式观察”应用到智能家装中，客研部门可参与到住户的生活中，观察他们的生活轨迹，记录他们在生活中使用智能家居产品的习惯。
通过这种观察来寻找客户使用智能家居产品的痒点，指导装修之中的产品排布。

比如龙湖就要求客研部门沉浸到客户的每分每秒的生活中，去观察和记录。
部门经常到客户家里一泡就是三四个小时，观察客户的生活习惯，房间怎么分配空间怎么利用，记录客户的抱怨，户型设计有哪些不方便等等。

❷其次，过程纠偏，根据客户意见实时调整。

一般项目都会分几期先后建成，那这个时间差也可以利用起来进行调研。
以某小区为例，在开发商拿下地块后，首先要了解的问题是，有实力买这小区的人群，他们一般几口人、有没有二胎计划，关于智能家居他们最期待解决什么问题，这样的人群，究竟又有多少？

然后在周边地区进行进行一对一面访；首期业主收楼后，再次深访，调整之后的产品排布。
如果房企觉得这个调研比较花人力物力，也可以外包给专业的调研机构，

比如旭辉通过调研发现，客户对智能家居的关注点，可以分为三类，如下图所示：

刚需客户会更在乎简单的安防、环保、便捷，所以针对刚需产品的客户，就满足其核心关注因素；对中端产品客户，则满足“核心+次要因素”；而高端产品，则把所有因素都配齐了。

❸最后，保有产品敏感性，做智能化、相对标准化的“家”

明源君在采访一房企老总时，他提出企业需要潜心研究未来产品的发展方向，具有一定的产品敏感性，有时候从客户需求出发往往存在一个可能的“陷阱”—— 过度客户定制。
因为有时候客户想要的很多，不能一味迎合客户需求而不作取舍，需从“生意”角度来揣摩产品匠心，结合调研，形成相对标准化的产品，可持续地为客户提供适配其需求的产品，才是企业、客户长久的双赢之道，美的地产在前期就十分注重客户调研。

在充分调研消费者居住需求的基础上，美的地产通过组合、优化、创新形成标准化产品。
比如精装房全部装配到位，毛坯房提供套餐选择。
代表美的地产的最新一代产品体系为5M智慧健康社区。
具体包含的内容如下图所示：

2、开发商可以完成市场教育

在地产创业生态营上，科大讯飞卢尧就智能家居的用户教育表示，中国90%的房子都是开发商盖的，我们认为开发商能够完成市场的教育，而不是最终用户。

从我国众多智能家居企业的推广方式来看，智能家居行业还处在技术推广阶段，在销售的各个阶段都非常注重产品技术先进性解释，而忽视了产品的易用性，而恰恰是产品的易用性和实用性将决定行业是否会得到快速的发展。

离用户最近的房企可以做些什么了？房企在样板房、楼盘交付展示时，可多多引导住户参与到智能家居产品的操作和使用，让住户切实感受到其实用和易用的一面。

此外可利用社交媒体做用户教育，比如正当火爆的time killer抖音，无论什么阶层，都会使用。
可以邀请体验达人直播或者录制智能样板房短住小视频，示范智能家居操作方法，并分享入住体验，便于吸引和引导消费者使用。
比如现在有一些酒店就会邀请一些旅游类主播打卡入住，跟粉丝互动交流、分享入住心得。

3、选择有口碑或知名度的企业合作，便于后续维保服务

根据相关监测，我国新建住宅中只有10%左右的项目会安装智能家居系统，同时每套房子的智能家居投资水平在5000元左右，远远低于韩国、日本、新加坡8000美元左右的水平，可见我国智能家居需求市场还处于比较低的水平，在低端领域，智能家居产品的质量参差不齐、售后不到位成为消费者诟病的点。

之前在创业生态营上，智能家居联盟秘书长周军也表示，精装有一定交付周期，样板房上做的东西，到最后业主入住，起码有个小两年的时间，住进去发现问题找人维修时，那个企业可能已经不见了。
所以地产行业和智能家居企业合作时，首先应该选择具有一定知名度或者有行业口碑的企业。

其次小区的物业管理中也要补足智能家居维修相关的售后服务，毕竟住户出现问题，不会自己直接跟厂家联系，物业公司应该做好这一块的接洽。

最后，这一块的反馈和维保问题，也应该被收集、整理、记录下来，总结为相关标准，下次选择合作企业和排布智能家居产品的时候，一一对照，问题和瑕疵就会越来越少。
旭辉就有专门的部门做这种投诉收集，全部整理，多达几十万条。

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