一个城市的发展史，往往是一部商圈的更迭史。
随着时代变迁，不同的城市格局下，不同的商圈在这个城市绽放，焕发着强劲的活力。
2019年，清远出台《清远市中心城区商业网点规划（2018—2035）》（下称《规划》）。
今年，清远市委、市政府把“优化市中心城区商业网点布局”纳入“十大行动方案”《关于加快现代化基础设施建设打造新发展格局区域节点的行动方案》中。

近五年来，清远市民“家门口”的商业综合体越来越多，清远原有商业网点的格局随着城市扩容而被打破。
南方日报 曾亮超 摄

合理布局商业网点，塑造消费实力，是不少城市提振消费、带动经济提升的必修课。
今年1—9月，清远市实现社会消费品零售总额426.5亿元，同比增长12.8%。
展望未来，清远旧商圈如何“造圈”重焕新活力，新商圈如何“出圈”打造新名片？

从“一”到“多”

商圈业态百花待放

小时候，90后小森最期待的就是父母带着他到南门街、北门街逛街，那里的东西齐全，好吃、好玩、好看的都有。
现在，他逛街的选择越来越多了，万达广场、时代广场、世纪荟、保利广场等，开着小车，一踩油门，只需十几分钟就能去到附近的购物中心。

梳理清远市区的商业版图变化轨迹，可以看到清远城市空间拓展步伐留下的印记。
位于凤城街道的南门街是清远最早的商业街，也是上世纪清远最为繁华的地方。

宽敞明亮的室内购物环境，便捷的停车场配套，让越来越多的市民倾向选择一站式购物中心。

1988年，清远建市后，市区大型商业项目、商业网点开始向北江南岸拉伸。
2000年后，以市政府为中心，布点了赢之城广场、连江路、广泰商业街。
但清远商业活动的主场仍然在旧城。
2002年前后，城市广场作为清远第一家有城市综合体概念的大型购物商场进驻。
吃喝玩乐购“一站式”消费观念，逐渐在清远兴起。

近年来，随着各大新兴商业体的不断加入，清远中心城区商业业态百花齐放。
旧城先锋路、新城人民路、万达广场成三大商业带鼎立格局。

2016年清远万达广场开业，2018年，顺盈时代广场开业，这两大商业综合体打破了清远市商业网点以旧城为中心的格局。
今年，保利广场开业，填补了东城没有大型商业项目的空白。

商场多点开花的同时，传统的旧城商圈也不甘示弱。
2012年，锦绣清城开业，2017年世纪荟开业，旧城先锋路串起了三座大型商业项目。

清远城市商业网点主要沿着一江两岸布局，其中，中心城区规模以上零售商业网点主要分布在旧城、太和镇区、新城市政府周边区域，且分布较为密集，主要呈现组团式分布或沿街式分布。

“城市的发展与商业密不可分，商业网点的崛起与城市扩张的步伐是相一致的。
”观察清远地产多年的专业人士陈先生表示，以前，城市就是商品交易的场所，商业网点是城市重要的组成部分。
随着城市不断扩容，服务市场需求的商业点也顺应而生。

对于清远人来说，以前是逛商业街，现在更多是逛商场了。
清远市顺盈集团总经理杨尚智分析称，现在的消费者追求就近消费、一站式的消费体验，能满足吃喝玩乐购，所以城市综合体越来越受消费者欢迎。
而新崛起的一站式购物中心，提供宽敞明亮的室内购物环境，汇集各类时尚潮流品牌，满足顾客多元消费需求，自然迅速崛起并成为城市商圈的新代表。

从“旧”到“新”

生存竞争各有“烦恼”

“转了几圈都找不到停车位，我一生气直接就回家了。
”说起去旧城消费的难忘经历，市民林先生最大的体会是停车难。

《规划》提到，旧城规划区域现有零售商业网点存量32万平方米，商业设施总体量已经饱和，但该区域是旧城核心区，商业建设缺乏引导，存在同质竞争、交通拥挤、占道经营、停车难等问题。

南门街等旧商业网点面临“起步早 设施老”的问题。

旧商业网点面临“起步早 设施老”的问题；除了停车难，让消费者从旧城区商业点逐渐剥离的另一个原因是购物分散。
好不容易把车停好后，如果在旧城想逛街，还得走很远，买东西不方便，吃东西在这里，买衣服在那里，尤其是夏天或冬天，不如大型商场舒服。

和旧商业点相比，新商业综合体则主要存在“同质化”竞争的压力。

连日来，走访了市区多个城市综合体，发现有的城市综合体活动多，人气较旺；部分城市综合体有些冷清，人气不足，有的销售人员站在店铺前，望着往来的客人，神情略显无奈。

一个区域商业是否过剩，每个商业点是否健康发展，可以空置率、品牌业态、商家经营情况可以反映。
合理的商业布局或者说健康的生存都有硬性指标，国际标准是人均商业面积1-1.2平方米。

2016年以来，清远市区城市综合体如雨后春笋般涌现。
从网点分布来看，主要集中在旧城先锋路、新城人民路，且商业体量不小。

据了解，顺盈时代广场购物中心商业面积15万平方米，万达广场商业面积10万平方米左右；锦绣清城8万平方米、城市广场9万平方米、保利广场6万平方米；人民路还有万福广场、赢之城；旧城还有万象大卫城等。
放眼未来，还有多家新军“参战”，如樵顺广场、卧龙新天地等，可预见的商业体量有望近100平方米。

由于多数商圈还是承担着区域性商业中心功能，没有同质化的商业堆砌，就不能满足区域消费需求。
因此，怎样把握好“差异化”发展的“度”，让商圈很疑惑。

“有的区域大型商业项目过于集中，且同质化竞争，进一步加剧了竞争压力。
”杨尚智说，大型商业综合体业态相似、进驻的品牌也差不多，同质化、同一区域，如果有多家商业综合体，那为了生存就得“肉搏”，这不利于清远商业网点的健康发展。

从“软”到“硬”

旧商业网点转型升级

“我很喜欢旧城，我觉得这里比较热闹，尤其是到了晚上，下廓街的酒吧，西门塘的夜宵都是好去处，就是停车麻烦了点。
”清远人小叶虽然在新城上班，但还是喜欢住在旧城。

如何让老商业网点重焕活力？近期，在优化市中心商业网点对口交流会上，清远市政协委员们建议增加停车设施，缓解商业综合体等大型商业网点周边交通拥堵，改善购物消费环境；注重旧网点升级改造。

作为旧城商业集群的中心——城市广场从2020年开始谋变。

近5年来，随着几个区域商业综合体开业，城市广场的客群也发生了变化，从以往面向全清远消费者，涵盖不同档次、不同人群的需求到目前主要围绕旧城区域、大学城及南部乡镇为主。

与其他城市综合体相比，城市广场有自己突出的优势。
如它不是单一的商业综合体，而是作为旧城商圈的一个中心点，连着南门街、北门街、先锋路、女人街、弥敦道等形成一个小商圈。
在业态上，先锋路的数码、黄金珠宝比较集中；弥敦道的运动器械集中，还有星光新天地的手办、美容类，这些区域业态形成互补，错位发展。

紧随客群变化，城市广场也调整了业态。
“我们从2020年开始升级改造，中庭增加了许多休闲文化茶饮，下一步场内全部商家都将重新调整，百货升级，昌大昌超市替换益华超市，国美接收电器板块，还有KTV、书城、游玩类等装修升级，预计春节后启动，明年“五一”前完工，升级亮相。
”杨尚智介绍，除了这些主要商家外，其他业态也会跟着升级，包括进驻化妆品、时尚类饰品等，满足年轻人需求。

据透露，该广场还计划今年11月底启动外立面升级改造。
“城市广场2002年前后开业至今，已有19年，此次硬件大规模升级，同时也为了迎接明年省运会，体现城市广场在旧城名片位置。
”杨尚智说。

除了城市广场，同位于旧城的锦绣清城购物广场在升级改造方面，致力于打造清远市首个湖景公园配套的购物中心，着重打造商场夜间休闲一条街，成为清远夜生活文化的地标聚集地。

实施上，《规划》根据各区域商业体量的情况也作了规划引导。
其中，规划期内，旧城零售商业网点总规模控制在30万平方米，重点推进经营结构调整、完善经营服务功能，引导现有网点增强休闲、娱乐服务等体验功能；同时要差异化定位、避免同质竞争。

从“全”到“特”

打破“同质化”紧箍咒

走访市区几大城市综合体发现，场内有的衣、食、购、玩业态齐全；有的店铺空置率较高，人气冷清；有的到了吃饭时间，餐饮楼层的人气一下子聚集起来，不少餐饮店都需要排队候餐；有的在儿童玩乐区人气高涨。

不少商家坦言，如今来城市综合体“逛”的人多，而“买”的人并不多，人气稍旺的是餐饮、娱乐部分，而服饰业态等则较为冷清。

“大型商场里，商家都是差不多的，所以我们就近选择，没必要跑太远。
”小诗说出自己喜欢在家附近的商场消费的原因。

“差异化”要求城市在商圈建设和更新进程中要因地制宜，而非一味追求“高大上”“大而全”“人有我有”等标准模式。
但目前，清远市区一些商业项目陷入了同质化困局，在区域商圈上的表现尤为明显。

从商场的角度看，引入知名度高、欢迎度强的品牌进驻无可厚非，但若无法抓准自身定位、寻求特色，雷同业态下反而易丢失核心竞争力。

杨尚智坦言，虽然顺盈时代广场定位为面向全清远的清远综合商业项目，但目前大型商业零售项目比较难回到当年一枝独秀的年代，在多点开花的格局下，市民就近消费的原则越来越明显，只有作出特色，才有竞争力。

据介绍，顺盈时代广场对商场的客群做过调查。
到该商场消费的客群以新城为主，同时覆盖源潭、石角、横荷等南部镇街。
从区域人群数量和消费力看，能够满足商场的需求。
但各大商业综合体如何冲破同质化的局限则考验运营商的能力。

“品牌进驻清远后，会在不同的商圈开分店，因此，一个商场除了同质化部分，还要有自己特色的业态作为亮点，譬如100个品牌中，有80个同质化，有20个商家有特色，就能区分。
”杨尚智说，顺盈时代广场2018年开业，第一年经营没有达到预期，经过2018年到2019年的调整，客流量上升很快，调整阶段包括品牌升级、活动经营等。
2020年疫情结束后，时代广场和城市广场率先推出消费券，市民和商家反响比较好，商场补贴超过100万元，人流量快速回升。

今年时代广场开业第四年，迎来开业后的第一次大调整，因为很多商家的合约是三年。
时代广场的强项是轻食类、家庭类、餐饮类；目前项目业态较欠缺的是运动、快时尚、夜经济休闲类等。
“这些都是调整的重点方向，顺盈时代广场目标是作为优秀品牌进驻清远的首选。
”杨尚智说。

规划

中心城区将形成“两轴三带”

“双核多区”商业布局空间结构

●2019年，清远市商务局出台的《清远市中心城区商业网点规划（2018-2035）》提出，至2035年，全市社会消费品零售总额突破3000亿元（按照年平均增长8.5%计算）；中心城区零售商业网点面积达到260万平方米，人均零售商业网点营业面积将达到1.25平方米。

●至规划期末，中心城区形成“两轴三带”“双核多区”商业布局空间结构和“2”“1”“7”“92”的商业中心格局。

“两轴”

沿广清大道商业发展轴、沿清辉路商业发展轴。

“三带”

北部城市商业发展带、中部城市商业发展带、南部城市商业发展带。

“双核”

旧城高端商贸核心区和燕湖新城商务商贸核心区。

“多区”

东城综合商贸功能区、太和生活服务功能区、清远站商务商贸功能区、百嘉产业服务功能区、狮子湖旅游商贸功能区、源潭商贸物流功能区等21个商贸功能区。

“2”“1” “7” “92”

“2”“1”“7”“92”即建设2处城市商业中心、1处副城市商业中心、7处片区商业中心和92处社区商业中心。

声音

清远市社科联二级巡视员刘国华：

做好合理规划还要做好培育和管理

清远城市体量不大，人口不多，自建市以来，城市商业网点沿着一江两岸，呈带状布局。
目前旧城区主要商业网点是城市广场、锦绣清城购物广场、世纪荟购物广场；新城主要商业网点是赢之城和顺盈时代广场。

一个城市商业网点布局要合理，首先要让老百姓步行在二三十分钟内能满足生活购物所需。
这样可以有效缓解中心网点的交通压力，解决局部路段拥堵问题，同时让老百姓生活更便利。

有了合理规划，还要做好商业网点的培育工作。
对原有的布局合理的商业网点要扶持好。
有些住宅人口密集的农贸市场，经过硬件升级改造后，没有迎来新生，反而越来越凋敝，周边居民买菜不得不舍近求远。

很多人将此归因于电商冲击。
除了熟食外卖，新鲜肉菜也能送货上门，这给部分年轻市民带来了方便，同时也挤压了一些实体商家的生存空间，但电商不能代替一切。
老年人消费群体不擅长网购，需要实体商家，而且没有了实体商家，城市也欠缺人气、烟火气。
因此，对已有的合理布局的商业网点要扶持好，做好市场调研发现问题、解决问题。

同时，对新商业网点要有预警机制，尤其是一些新业态、新模式还没经过市场实践考验，对其潜在的风险应该加强管控，建立良好的市场管理预警机制。
另外，商业网点还要与其他配套有机布局。
如省职教城内，学校、学生人口密集，要做好商业网点规划，同时结合幼儿园、小学等配套，以满足教职工群体需求。

【】黄剑琴

【作者】 黄剑琴；曾亮超

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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