文 ✎ 深小楼
前 言
前一阵子，我被一则吸引了注意力——位于宝安西乡的满京华云晓公馆原本4500元/m²的精装房在交付时发现装修全部粗制滥造，门缝里用垃圾填充。业主们收房时见到此番景象极为不满，开始集体维权。
不仅如此，我发现最近越来越多的精装房维权事件被爆出：什么收房时发现竟然没门业主得从窗户爬进去、广州一小区业主验房时才发现阳台上的洗手盆仅巴掌大。
这些啼笑皆非的背后，其实是精装房实实在在的坑，是开发商不负责任的坏。今天，我们就来好好说说关于精装房的那些事儿，小楼教你如何完美避坑，买到实在装修的好房子。
精装房到底有多坑
在讲精装房有多坑之前我们先要明确一个概念，全装修不等于精装修。所谓全装修是指交房时房屋内所有功能空间只铺装或粉刷没有做造型和风格。达到了基本的入住条件。
而精装修则是在全装修的基础上更加具有设计感和全面的装饰。顶面已经有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保。因而全装修相当于精装修的最低标准，成本也会比精装房低。
很多人分不清这个概念，以为全装修就是精装修。其实精装房还有很多坑。让我来一一盘点：
01
开发商利用精装来哄抬房价
开发商推出精装房不是为了多让你省时省事，大部分是利用精装房抬升房价。举个例子：原本毛坯10000元/m²的房子加上开发商2000元/m²不到的装修成本，转眼就能卖到14000元/m²。
在营销过程中，开发商一般都会打出：我们采用了XXX元/m²的精装修来吸引购房者。其实开发商一般都是大规模集采购批量装修，装修的成本至少要打一两成的折扣、很多材料工程批发价，至少是市面价的五折以下。
如果装修建材都是开发商指定供应的，那么购房人无法选择更无法亲眼监督，所以出现偷工减料的情况也是很有可能的。价格往往连宣传所讲的一半都不到。
不仅如此，有些地方限价比较严格，开发商还想涨价不得不变相把房价加到装修费里，形成了所谓的「双合同」。
拿我住的西乡某小区来说，现在均价73000／m²，但是开发商为了涨价精装费已经达到了7000元／m²。装修到底值不值这个钱，大家也心知肚明。
02
精装房和样板间空间感差异过大
在样板间里精致的小床上，开发商「好心」地树着牌提示：此物非装修标准哦～你心里想，没事，除了床其他也都很好。真相残忍：不仅是床，样板间里只要可以移动的东西都不是最后交付标准！
其实，拉过皮、美过容的样板间不可信大家都知道，可是把样板间里花里胡哨的装饰拿走后，为什么你收到的房子还是有点怪怪的？
心机的开发商不仅通过家具的搭配、色彩的使用让样板间看起来美轮美奂，还专门把墙做薄、不装门、选择最好朝向的户型等，尽量把一切都做的完美，精心使整个房间更加通透、显大。
选择精装房，可以用样板间来参考户型。除此之外，实在没什么价值。高大上的厨卫品牌可能给你换成普通品牌的、墙变厚了、按上门以后空间更加局促了。总之防不胜防，拿样板间的精装房参考你的精装房，人生大不幸！
03
承诺的厨卫品牌收房时以次充好
有些样板间会在门口挂着牌，写各种装修分门别类的大牌，但是会在后面同样加注一行小字：采用XXX品牌或同等档次。这品牌有可能是早就过时的系列，或者直接是贴牌的产品；再说同等档次，谁知道是不是一下子就掉到了180线。
还有一些开发商，不说具体的品牌，只说采用“高级”、“高档”等模糊不清的字眼。他们的“高档”、“高级”到底是什么样的水平，我们也不晓得。建议大家在签订购房合同时把涉及到装修的材料、电器品牌等搞清楚。
以卫生间来说，品牌繁杂，第一类是以维宝为首的豪宅类专属卫浴，价格自然也是最高的；第二类是汉斯格雅、杜拉维特等德系品牌为代表的高端奢华类；第三类是Toto、科勒、美标等大众熟知的轻奢类卫浴品牌；第四类则是九牧、箭牌等为代表的国产品牌。
属于哪个档次要识别清楚，别最后演变成「冰变凤」——明明说的是给范冰冰一样的女神品牌，收到的却是凤姐档次的糊弄人产品。
04
利用公摊面积重复收取精装费
精装修住宅的模式是近几年才出现，因此法律和监管上都有所缺失。目前，尚没有明文规定精装修费用到底以套内面积还是建筑面积为标准，这就造成了开发商普遍选择将公摊面积计算进装修费用。
我们在购房合同里显示的一般都是每平米xxx元的精装费，开发商装修的只是我们平常的使用面积，收的费用却是建筑面积。这里面还包含了一部分的公摊。按照现在80%的得房率来算，你的装修费里至少有20%是多出的。
有人会说了，公摊部分开发商也给装修了呀，怎么不能算装修费？但是你仔细想想，公摊里的楼道、电梯间等公共设施，这样的地方需要怎么装修？几千块钱每平米吗？而且是公摊，大家都出钱了呀！
05
保修期缩水，出问题自己掏钱
根据住建部的《商品房销售管理办法》规定，开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期从交付之日算起。比如：
1.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年；
2.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期限为2年；
3.供热与供冷系统，保修期限为2个采暖期、供冷期；
但是不少开发商会利用消费者对这一块的不了解在签合同时糊弄消费者，试图缩短保修期或者直接没有保修期。
我们经常能看到这样的，还没有搬进新家多久墙面漏水，自己掏钱维修；门是纸板糊的，自己掏钱换门等等。明明花了大价钱买的房，却成了不停掏钱的无底洞，让购房者有苦说不出。
所以购房时要主动向开发商索要有效的保修说明，说清楚哪些是处于保修范围内的。而且一定要注意保修年限。交房后也要尽快回去试住或者出租，及早在保修期内发现问题。
06
最严重的，质量根本不达标
把最重要的一点放在最后讲，精装房前面说了这么多，归结起来就是质量不达标。和上面提到的公摊收取精装费一样，对于精装房的质量把控目前在我国还是没有出台相关的政策法规来做监管。
据了解，2018年工程量问题与材料使用问题分别占精装房投诉问题的48.5％和34.3％。足以反映当下精装房质量水平如何。
很多精装房的原本的毛坯是有问题，比如墙体空鼓、建筑材料劣质灯，利用壁纸、涂料等完美的外衣来遮羞；在家具上，消费者很难得清货源，材料是不是环保健康等很难肉眼判断；还有水、电、暖等隐蔽工程，装修后之埋在其他建材之中根本看不到「庐山真面目」
这些就经常导致「金玉其外、败絮其中」的情况。乍一看有模有样的精装房，住进去才是问题百出的劣质杀猪屋。
如何避免这些问题
精装房的坑说了一堆，那是不是我们以后就避而远之。再也不要碰精装房了呢？当然不是。
我指出这些问题是为了让大家更好的避坑。精装房统一交付，省时省力，避免了入住几年后你还得忍受邻居装修的困扰。精装房是未来的房地产行业的趋势。
那么我们应该怎么鉴别是不是伪装房？收房时应该注意什么。小楼教你：从进门开始，每一个细节都不要放过！
01
验收前的准备
验房是一件复杂而繁琐的工程，所以在验房前一定要做足准备。
首先，一定要带上购房合同，去了现场按照合同里对装修房的承诺一条一条去核实。其次，带上之前有尺寸的户型图、电路图、水路图和卷尺，实际去量房屋硬件是否合标。最后，带上装修材料确认单，上面记录了装修建材的品牌、款式等，方便核对。
如果觉得有必要，可以带一些测量仪器，如万能验电表、买检测空气质量、湿度的仪器。实在不放心自己的话，现在市面上有一些专业的验房机构，价格大概是10多元/m²，专业人员拿设备和你一起去进行精装房的检验还是比较靠谱的。
02
进门客厅看哪里
在一进门就要开始逐一检查。
防盗门要看门铰链边上距离地面1.6米左右的地方是否具有永久性钢印（直径25mm圆），以宋体凹印形式永久固定在铰链边上为准，不然不符合规范。门框和门要严丝合缝、门动起来感受要厚重安全，还有记得把手和锁多活动几下，检验是否灵活。都没问题了继续往前走。
进门看房顶高度是否和在样板间体验一致，有没有屋顶不平。可以拿事先准备好的卷尺在房顶取4-5个点测量逐一测量，若数值一致，则说明房顶没有倾斜。
客厅的墙壁非常重要，用长尺等靠近墙壁地面，检查墙壁是否平整，同时观察是否有划痕裂纹。把专用钢针小锤垫上几层纸敲击墙壁，检查墙面空鼓。空鼓率超过5%即可判为不合格。
走到窗户处，尝试推拉窗上的纱窗和窗扇，应感觉到推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水。如果你住的是7层和7层以上、面积大于1.5平且底边离地面小于50公分的落地玻璃，根据相关规定是必须使用安全玻璃，所以要检查玻璃边框上是否有3C标志。
抬头往上看，吊顶虽然在竣工图纸里不显示，但我们依然能从灯位或中央空调的通风口能看到吊顶的结构。按照相关规定，隐蔽工程吊顶必须使用轻钢龙骨。因为以前常用的木质龙骨在四季变化时可能含水会热胀冷缩，但是轻钢龙骨性能非常稳定，使用寿命也相对较长。
03
厨房要注意什么
厨房里要注意的细节很多，首先要注意地面是否低于房屋平均水平，以防水外溢（卫生间同理）；其次要看厨房瓷砖贴合是否光滑、平整，拿小锤轻轻敲打，有无空鼓现象。大的两个看完了来检查细节：
厨房烟道是否完整吸烟顺利，只需要将纸卷点着后灭火让它冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
检查厨房水龙头是否具备热水和中水，看有没有接错管道。出热水时间够不够快。了解清楚厨房水表的位置。看水管材料是怎么质量，目前最好的水管材料是铜管。
厨房排水，在洗菜池里反复地装水、排水、检验水管是否有异物堵塞，时间够的话厨房蓄水3到5天，检查是否漏水；检查地漏排水的情况，看橱柜底部是否会受到地漏排水影响（卫生间同理）
核对所有产品是否是开发商承诺的知名品牌。型号款式是否对应等等，有差错应及时交涉。橱柜和台面检查是否对称、水平、缝隙有没有过大、叶子板是否闭合良好、开关是否方便等。
04
卫生间需要注意什么
卫生间的通风是一大问题。不过在深圳一般都是明卫，有自然通风的条件。此外要检测试排风口是否通风顺畅，回风阀是否有效。如果自己厨房总有别人家飘来的味道或卫生间有异味倒灌，可能就是回风阀失灵了。
卫生间门是否油漆全覆盖，用小镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果其顶部和底部的油漆没有刷全，和水汽接触的时间一长，会使门底部过早腐烂损坏。
如果你的家里有浴缸的话，可以在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅。排水时用卫生纸擦拭上下管道底部看有无渗漏，有的话及时反应给开发商。
在卫生间淋浴室排水可以倒清水试验一下，查验下水是否通畅。地漏够不够宽敞，如果放一些头发下去还能否正常排水。如不能，要及时更换地漏。
05
其他的小细节
u 插座
提前带一个万能验店表，检查每一个插座是否有点。位置的排布够不够合理，如果是厨卫里的插座，有没有防水的功能。有线电视接口与电源插座距离不小于50公分，否则会干扰有线电视信号距离太近的话，强电会干扰弱电。
u 配电箱
观察配电箱的漏电保护开关是否有照明;普通插座、大功率插座等有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效。
u 空气质量
首先可以要求开发商出具室内环境检测报告，看是否有问题。在验收的时候，可以购买检测空气的工具，对整个空间中甲醛、苯等有害物质的含量进行检测，确保空气质量。如果不合规定，可以要求开发商请专业人士对室内甲醛进行二次处理。
结语
说了这么多，希望大家在购买精装房时多留个心眼。不仅要清楚精装房的套路，也要学会如何避坑。最后小楼建议大家购房时尽量选择大开发商的产品，毕竟大开发商影响力大，出了事也好维权。
