关键词：加装电梯、撤销、业主大会
国务院办公厅所签发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》【国办发〔2020〕23号，简称《指导意见》】已于2020年7月10日生效，《指导意见》明确支持小区完善环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、对有条件的楼栋加装电梯等改造措施，允许小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造，且对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。在《指导意见》的大力支持下，“加装电梯”工程亦逐步推广，成为了一项重大的民生工程。
一． “加装电梯”的决定权
《民法典》规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
上海市住建委在《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》【沪建房管联〔2020〕801号】中进一步明确了业主的表决比例，即申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
在业主大会同意后，“加装电梯”即进入了实施环节。以上海市为例，2021年2月22日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、上海市规划和自然资源局、上海市财政局、上海市市场监督管理局联合签发了《关于进一步明确本市既有多层住宅加装电梯审批管理等要求的通知》【沪建房管联〔2021〕74号，简称《通知》】，《通知》规定了五大步骤：规划手续办理、施工图设计文件安全性论证、建设管理手续办理、电梯安装使用登记手续办理、综合竣工验收。
二． 对“加装电梯”决定的异议
（一） 以侵犯权利为由，要求撤销《建设工程规划许可证》【以广东省韶关市中级人民法院的(2020)粤02行终183号判决书为例】
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”明确了小区内的道路、绿地等公共场所、公用设施等住宅小区的共有部分，由小区全体业主共同享有所有权或者使用权。《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”明确了物业管理区域内全体业主组成业主大会共同决定小区内有关共有和共同管理权利的重大事项。有关本案罗利金等人对韶关自资局的行政许可提起诉讼的问题，涉及到华泰小区全体业主共有和共同管理权利的重大事项。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”的规定，本案罗利金等人以自已的名义而且是以业主的名义非以相邻权的理由提起诉讼，相比较华泰花园众多业主而言，罗利金等人起诉不足总户数半数，提起涉案行政诉讼不符合法定立案受理条件。因此，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第十八条、第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定：驳回钟振裕、温卫东、郑妙云、龚健文、刘姣、高丽梅、刘珊苏、黄展、侯德生、温春梅、占丽、罗利金、谢琼芳的起诉，依法有据。至于罗利金等四人上诉认为其以个体名义起诉应当受理等，经查不能成立。因为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定的“占总户数过半数的业主可以提起诉讼”，是指个体业主组成的临时的集合性个体业主与全体个体业主之间达到一定比例才可以提起诉讼。因此，本案罗利金等人以自已的名义起诉，但未达到法定比例而不符合法院受理条件，在法律上本身就是各个体共同起诉所形成的诉讼。
点评：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。”故对相关具体行政行为的诉讼，需专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主方可提起，本案原告并不符合法定条件。另外，即使本案不存在原告主体问题，在“加装电梯”的决定程序合法，且方案、文件等通过主管部门审核的前提下，类似撤销建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的主张对原告的举证责任要求极高，难度极大。
（二） 以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，请求人民法院撤销该决定【以广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终5774号判决书为例】
本院认为：朱春秋提起本案诉讼以业委会选举程序违法，侵犯其合法权益为由请求撤销业主大会选举成立涉案业委会的决定，一审法院对其主张及事实理由进行审查，作以详细阐述，理据充分。业委会提供了证据证明业主大会选举业委会经三分之二业主表决通过，并进行公示公告。法院仅有权对选举程序合法性进行形式审查，对于朱春秋提出业委会选举过程中存在所谓选票造假、业主具体投票不真实等情形不属于法院审查范围。朱春秋在一审法庭辩论之后申请证人出庭作证超出举证期限，且与法院审查范围无关，一审法院未予接纳并无不妥。朱春秋提出一审法院审判程序违法等，依据不足。另外，民事诉讼案件审判是依据当事人的诉请进行审查，朱春秋虽然提出《新市花园二区业主大会议事规则》第25条的规定侵犯其合法权益，但其一审诉讼请求为要求撤销业主大会作出的选举成立业委会的决定，并不涉及《新市花园二区业主大会议事规则》的撤销，《新市花园二区业主大会议事规则》的通过及规定是否违法及侵害业主权益不属于本院审查范围，朱春秋以此为由要求撤销业主大会选举成立业委会决定的理由不能成立。朱春秋二审主张法院应对该议事规则合法性进行审查，不符合民事诉讼审判程序的要求，本院不予接纳。
点评：如拟撤销业主大会或者业主委员会作出决定的，原告应提出公告、公示程序的瑕疵及有关伪造用印、签名的相关证据，并就投票人数是否符合法律规定这一事实补强证据。
（三） 撤销业委会“加装电梯”的决定【以上海市普陀区人民法院的(2021)沪0107民初545号判决书为例】
本案法院论述较长，笔者谨在下文作归纳总结：
1. 原告是否有权行使业主撤销权？
业主基于建筑物区分所有权而享有自治管理的权利，而业主撤销权设立的目的在于，纠正业主大会或业主委员会履行职责时的违法行为，保障业主的合法权益不受侵害。该项权利赋予的对象是取得建筑物专有部分所有权的人，而所有权取得的方式包括受让取得。原告已受让取得原业主房地产权，在其经核准登记为曹杨四村107室权利人之时，即取得业主资格，并同时获得包括业主撤销权在内的各项业主专属权利。业主沙某某通过签署《上海市普陀区曹杨四村XXX号单元楼加装电梯业主联建协议书》的方式，表示同意加装电梯的方案，协议内容对沙某某具有法律约束力，但该协议并不存在设立地役权的法律效果，亦未形成对物权行使的其他限制，即该约束仅及于人，而未及于物。在沙某某向原告转让房地产权后，依据不动产登记簿的记载，原告依法获得完整的物权，并未因受让行为而负担及于沙某某的约束。加装电梯的协议签署及业主大会的决定均发生在原告取得所有权之前，故原告至少可于取得所有权之日起一年内行使撤销权，截止本案受理时，该除斥期间并未届满。因此，原告有权行使业主撤销权。
2. 加装电梯的决定是否侵害原告的合法权益？
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。加装电梯系老旧小区更新升级、方便老年人出行的重要民生工作，在各级政府的扶持鼓励下，近年来立项开工的数量逐渐增多。在加装电梯的项目施工、费用分摊、运行维护等过程中，必然涉及所在楼幢不同楼层相邻权利人之间的利益平衡。高楼层业主尤其是老年人的出行问题需要得到妥善解决，而低楼层业主应本着邻里互助、和谐友爱的理念，为所在楼幢中绝大多数业主的利益考虑，给予必要的便利。但同时，低楼层居民可能遭受的通风、采光、噪音等困扰，亦应得到关注，若有证据证明合法权利受到侵害的，有权向相邻权利人主张给予赔偿。
就涉案曹杨四村XXX号加装电梯项目，依据《上海市普陀区曹杨四村XXX号单元楼加装电梯业主联建协议书》中所附设计图，并未显示将占用或侵害原告所享有的专有部分。而目前电梯加装尚未完成，施工过程中以及竣工运行后，纵有不便之处，依据上述相邻关系的处理原则，原告亦应给予一定程序的容忍，但原告所述住所安宁和住宅隐私受到的影响，并无证据证明确已发生。故对原告主张其合法权益受到侵害的意见，本院难以采纳。
关于加装电梯后是否影响消防安全的问题，依据中华人民共和国住房和城乡建设部批准的《建筑设计防火规范》(GB50016-2014)，高层民用建筑应设置环形消防车道，对于高层住宅建筑可沿一个长边设置消防车道。曹杨四村XXX号并非高层民用建筑，无需设置环形消防车道，虽然在加装电梯后面向西北方向的长边距离河道不足4米，但仍有另一侧的长边临近小区道路可供消防车辆通行。因此，原告所持加装电梯后影响消防安全的意见，亦缺乏依据，本院不予采纳。
3. 加装电梯的决定是否违反法律规定的程序
曹杨四村XXX号加装电梯需占用建筑区划内专有部分以外的共有部分，而全体业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。依据2007年《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，就应由业主共同决定的事项，在决定时所需达到的最高表决门槛为，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
依据曹杨四村XXX号所在小区的《业主大会议事规则》，业主大会可采用书面征求意见的形式召开，由专人送达表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已表决的多数票意见。该规则内容符合业主自治管理的基本原则，于法不悖。
被告曹杨四村业委会在就加装电梯事项进行表决的过程中，依照上述《业主大会议事规则》的内容，通过发放《业主意见征询表》的方式书面征询全体业主的意见，在已回收的意见中多数票意见为同意，另有部分未表态的业主依据规则内容亦视为同意多数票的意见，故同意该事项的业主已超过总人数的三分之二。同时，依据该小区物业管理区域的概况，亦可推定同意该事项的业主所享有的专有部分面积已超过建筑物总面积三分之二。因此，对加装电梯的决定已经业主大会表决通过，符合法律规定的程序要求。
此外，原告认为，曹杨四村XXX号加装电梯未经规划审批许可，故属于违章建筑。而依据上海市规划和自然资源局制定并于2020年8月25日发布的《关于进一步完善本市附属设施建设规划管理工作的意见》，既有多层住宅加装电梯无需办理规划审批手续。业主行使撤销权应以业主大会或业主委员会的决定侵犯业主合法权益或违反法律规定的程序为依据，至于决定所涉内容在实施的过程中应否进行行政审批，并非决定应予撤销的理由。因此，原告的该意见，本院亦难以采纳。
点评：在法院普遍“重实体、轻程序”的审判理念下，本案原告的主攻方向应为“证明其合法权利受到侵害”，应当着重搜集通风、采光等权利受到影响的证据，包括但不限于相关设计规范对建筑采光、通风、消防等要求与加装电梯后的实际情况相对比，业主大会决定的程序瑕疵证据可予以辅助。在主要证据不足的前提下，法庭倾向认为“加装电梯在便利业主生活、提升幸福感的同时，也为小区的内部治理和业主物权的保护带来新的挑战。同幢业主不能因一己之私而妨害他人之利，亦不能为成全大多数而牺牲少数人”，业主之间应妥善协商处理在加装电梯施工中及竣工后出现的问题，在权利受到具体侵害时亦可再行寻求司法救济。
