环境脏乱差、车辆乱停放、私搭乱建、楼道杂物众多、充电难……近年来，一些老旧小区因为物业公司管理水平落后一度处于“失管”状态，给百姓生活带来诸多不便和困扰。

在这种情形下，不少老旧小区的业主开始着手更换物业公司，却因为各种原因导致更换失败甚至纠纷不断。

今年3月份，金水区明鸿新城小区的新物管团队顺利入驻该小区，该小区也成为郑州市当前为数不多的业主自主选择物管团队并顺利交接的小区。
而该小区成功更换物管团队的做法，也为郑州市存在同样问题的小区提供了一个具有参考意义的范本。

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回顾：

聚焦郑州首批商品房现状：物业公司管理落后，如何解决？

2023年12月，实地走访了几个郑州第一批建成的商品房小区，发现部分老旧小区还存在着物业管理落后、基础功能设施不完善、停车位紧张、没有电梯、维修基金短缺等共性问题，比如金水区明鸿新城小区。

走进该小区发现，小区整体环境杂乱。
小区居民楼的墙面上，陈旧的电线、网线、暖气管错综复杂、相互交织的现象屡见不鲜，私家车、电瓶车乱停乱放，让小区内本就不宽余的道路更加拥挤。
墙面上、楼道内粘贴有各类小广告，十分碍眼。
杂物乱堆放，存在卫生死角，严重影响小区的环境整洁。

据该小区居民反映，“小区内脏乱差不是一天两天了，有几处垃圾已经成堆，物业却迟迟没有清理，不仅又脏又臭，而且安全隐患较大。
”

杂乱的电线

随处可见的垃圾

除了垃圾乱丢、乱堆的情况，在小区内还看到，部分私家车将小区的消防通道堵得严严实实，路面随处可见乱停乱放的车辆。

针对小区内存在的各项管理问题，业委会成员王华（化名）告诉，“我们小区原有的物业公司在管理上已经落后，我们现在想更换新的物业公司，但是目前推进并不顺利。
”

现场直击:

有了“新管家” ，明鸿新城“换新颜”！

经过业委会成员的多番努力，2024年1月21日，在丰产路街道办事处工作人员的见证下，明鸿新城小区的老物管天和物业完成退场。

业主们精挑细选后选中了的家之和服务团队也于2024年3月正式入驻小区，成为明鸿新城小区的新物管。

日前，为客观了解新物管公司接手后小区物业管理服务水平的实际质量，再次来到了明鸿新城小区。

自动感应的小区大门、认真负责的门卫工作人员、排布有序的停车位、整洁干净的广场、栽种了新绿植的绿化带……眼前的景象，与几个月前曾过来看到的情景大相径庭。

新栽的绿植

“新物管团队进驻才两个多月，做了很多实事。
”业主刘姨对新物管公司表示满意，据她透露，之前很多因为小区物业管理不善而搬走的邻居，也都在近期陆陆续续搬回来了。
“小区变样了，我们对未来充满信心。
”

“除了加强了出入车辆的门禁管理，还维修、更换楼道灯、清理园区绿化垃圾、杂物、建筑垃圾、移栽绿植等，小区面貌可以说是焕然一新。
”业委会主任韩先生告诉，清理园区垃圾的建议之前业主们已向旧物管提过多次，一直没有得到解决，新的物管公司一过来，就马上处理了这个问题，“光是清理园区绿化垃圾、杂物、建筑垃圾就拉走了150余车。
”

“乱飞”的电线不见了！

此外，业委会主任韩先生也告诉，为了让小区更加美丽，家之和服务团队在入职之后，立马开始着手翻地土壤改良及移栽、补载、修建绿植，“短短两个多月，已经完成翻地土壤改良约千余平方，移栽各类灌木约近百棵，补栽冬青苗29处(1000余棵)，播种花籽10余处，还修剪了西门、东门主干道两侧绿化带。
”

此外，为了给业主更干净舒适的生活，家之和服务团队还清理化粪池、疏通管道18次，清理污水井8个。
“因为历史遗留问题，小区排水系统年久失修，经常会造成内涝积水、雨污混流、排水管破损堵塞等问题。
这些问题已经存在多年，但新物管团队一来就开始积极配合解决。
” 韩主任向透露。

听到业主们的认可，家之和服务的项目经理表示很开心，同时也向大家表达了他的态度，“希望可以尽可能做好服务，不辜负大家的期待，让更多的业主满意。
”

引入“薪酬制”管理模式：

相同的收费标准，为何新旧物管服务质量对比如此鲜明？

服务提升如此明显，物业费是否也有所增加？据韩主任表示，“没有变化，还是0.51元/平方米，后期也暂时不会出现调价行为，不过出现明显变化的就是物业费的缴纳率由之前的低于30%，短短两个月业主主动缴费率已达40%以上，业主还是比较认可的。

此外，据韩主任透露，目前对新物管公司执行的是“薪酬制”的模式，打破了传统物业“包干”式的收费模式。
“物业费作为业主的“份子钱”和多种经营收入一并存入业主大会账户，公开透明。
业主大会，业主委员会全程监管拨付，保证每一分钱都最大限度地用到园区建设和服务。
业委会，业主代表积极地参与议事，公益付出，共建家园，在一定程度上也降低了各项成本。
”据他介绍，所谓“包干制”，指的是由业主向物业公司支付固定服务费用，盈余或者亏损均由物业公司享有或承担，“薪酬制”则是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或固定数额提取薪酬支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，每一笔开支都通过业委会监管，以收定支，确保居民利益最大化。
这种模式郑州市在积极探索实践中。

据相关知情人士透露，当前在郑州有很多老旧小区因收费标准偏低导致现有物管服务质量跟不上、业主换物管又不顺利，严重影响业主生活质量，也给社会和谐带来隐忧，“据媒体发布，近些年郑州很多老旧小区都存在类似的情况，虽具体情况各有差异，但核心焦点大都是缘于业主‘炒掉’旧物管遭遇百般阻挠，有些经过业委会努力顺利完成了新旧物业的交接，有些至今还没有成功。
”

在这种情形下，作为郑州第一批商品房代表社区的明鸿新城小区能顺利完成新旧物业的交接，也算是为同类小区提供一个示范样本。
“在主管部门、丰产路街道办的多方指导和支持下，在业委会所有工作人员的积极推进下，在业主们的大力配合下，我们小区也算是‘苦尽甘来’了，遗留问题很多，但未来可期！
”韩主任表示。

在物业行业资深人士曾先生看来，明鸿新城更换物管公司的做法有几个可为市场借鉴的地方，其一是业主依法依规成立业委会，一直与相关部门的工作人员保持紧密联系和沟通，并通过公开透明的方式，进行投票选择；其二是街道办等相关部门的介入和支持；其三是“薪酬制”的管理模式，让物业费真正“取之于民用之于民”；其四是新的物管团队踏实肯干，真正的做到了用心服务业主；其五是全小区业主的团结以及业委会成员的责任担当与锲而不舍。
“为了更换物业，业委会成员牺牲自己的休息时间，无条件、无报酬为业主努力了很多年，这份精神让人佩服。
”

业委会成立后督办的十件实事已经完成了大半

移交难题：

老物管不腾退办公用房，新物管难以“安身”？

不过，韩主任也坦言，目前新旧物业公司的移交还剩一个“小尾巴”，物业服务用房目前还被老物业公司以各种理由占据着，迟迟没有搬走。

老物管天和物业仍占据着物业用房

针对物业用房的归属，咨询了相关部门的工作人员，据该工作人员透露，根据《物业管理条例》规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。

而开发商德亿地产也出具了一份声明，明确说明了在现阶段该建筑全权委托给业委会代管。

“因为老的物业公司没有搬走，所以现在我们新物管的工作人员只能在临时搭建的办公场所工作，这么热的天，连个空调都没有，两个小姑娘热得汗流浃背。
”韩主任向透露，当务之急，就是希望老物管天和物业公司能抓紧时间搬走。

对于这种情况，北京金诉律师事务所创始人戴金花律师表示，如果原物业公司行为影响了业主对新物业公司的选择及使用物业服务用房，损害了业主的合法权益，业委会有权要求其停止该侵害行为。

明鸿新城小区成功更换物业，给市场提供了一个具有参考意义的样本，“希望天和物业能趁早将办公场所腾出移交给新物管公司，也算是给我们小区更换物业这事儿画上一个圆满的句号。
”业主陈先生表达了他的期待。

而对于此事的后续进展，也将持续关注。

来源：大河报·豫视频 编辑：介明钢