别天真了

批市后，不出所料，最先成为百姓热议的话题便是：龙港的房价要涨了吧？

一些精明的江南垟人，如同几十年前那般，仿佛看到新一轮的造富机会。
甚至一些人手揣真金白银，四处寻找新开的楼盘准备下手，重仓布局。
不过我想，对于这些投资客，他们很可能就要被收智商税了。

龙港设市，长远来讲对房价是利好，但不会短期内刺激楼市，导致房价大涨的可能性几乎不大。

近期3-5年，龙港市民在住宅改善性会释放相当大的需求，住在大厦房或无产权的套房，我们称之为龙港住宅2.0版本会普遍升级到品质小区为代表的3.0人居新版。
龙港对江南平原金乡、钱库，宜山、芦浦、炎亭等地的人口虹吸效应趋缓，甚至停止。
城镇化人口红利消失，经济进入新常态，产业转型进入关键期，支撑房价的三匹马车，颓势渐显。

所以，如果你问我对龙港房价怎么看？

我的回答是：不要天真，不要脑袋发热，先把钱捂住。
割韭菜的开发商正在路上，如果不想成为韭菜，仔细读完本文。

1

落地房神话的结束

龙港老城区房价断崖式下滑

你知道龙港一间落地房什么价格么？

据淘宝司法案例显示，龙港双排街的一套落地房成交价为158万，房子总面积为347平方，折合均价才5000元左右。

老城核心区建新路一套总面积为197平米的落地房成交均价为380万，可你知道吗？2012年高峰期价格高达550万！
心疼不？

变化如此之快，现实之残酷，你甚至都来不及擦眼泪。

龙港镇实景图

龙港是典型的产业集镇，落地房大多以“前店后厂”的形态呈现，一边生产，一边居住，人民路，龙翔路，建新路曾经如雷贯耳的一大片老街区，成为第一代龙港人的独家记忆，正在集体退隐。

有朋友开玩笑的说，龙港的落地房已经成为“老年房”“退休房”，年轻一代则基本选择商品房或小区房。

龙港落地房

随着商品套房和“小区”概念的出现，落地房被淘汰，也只是时间的问题。

中国古语，成也萧何败也萧何，反观龙港的落地房，亦如是。

量价齐跌，则是目前龙港老城区最真实的写照。
落地房二手交易几乎为零，且流动性很差；

站在这个角度看，以落地房为主老城区的房价，基本在走下坡路。

但为何还是有很多人觉得，龙港的房价反升不跌？那是因为中心城区基本没有大规模新增供地，新房集中于边缘郊区，这些新盘支撑了龙港的房价。

2

我们反复强调，影响房价的三个基本盘：经济增长，城镇化，人口。

以农民城面貌横空出世的龙港，整个90年代和新世纪初，幸运的抓住了城镇化、人口、经济增长三大红利，让龙港落地房的价格坚挺了近20年，甚至不适合居住的落地房彪出500万的天价。

世界上有第一排的座位，但没有永远坐在第一排的人。

支撑龙港房价一路上扬的人口红利，正在逐步消失。

2018年龙港的常住人口达38万，如果加上未计入统计口径的人口，预计龙港常住人口至少在40多万。

而龙港这40多万人口的代价，是掏空了金乡、钱库、宜山、炎亭等乡镇年轻人口，让这些乡镇提前进入了老龄化社会。
这个人口虹吸效应，整整持续了近20多年。
也正是龙港对周边乡镇年轻人口的虹吸，龙港得以迅猛发展，当然，也支撑了房价的一路坚挺。

20年，相当于一代年轻人被龙港吸走，曾经风光无限的江南三镇（金乡、钱库、宜山），如今也是活力尽失，所幸大量的外来务工人群及时填补，金乡的台挂历、宜山的纺织得以维系下去。
但其他乡镇如望里、炎亭、舥艚等地结果就更差，整个城镇，举目望去，甚至可以用暮气沉沉来形容萧瑟的气氛，都不为过。

江南垟作为龙港人口的底盘，经过几十年的抽水，已是油尽灯枯。
而龙港的人口数量、人口结构也已成型，很难出现80,90年代的人口大增长。

而更糟糕的情况还在于优质人口外流。
随着浙江省内高铁路网的完善，杭州对省内优质人口的虹吸效应在加剧，这其中当然也包括龙港在内。
前段时间，我的一个龙港亲戚，就不惜500万代价，在杭州买下一套房子。
一套房子，顺带着家庭财富，人际也在这波洪流中，迁出龙港。

人口是房价的最终支撑，而年轻人口则是房地产投资的中流砥柱。

所以，很多人问我龙港房价会不会飙升？我的回答是，自己住没问题！
如果想投资，你就等着被割韭菜吧。

3

龙港镇改市成功，对当地老百姓有百利而无一害，也包括房地产。
但你要认为房地产会借着镇改市的势头，飞一把，那太幼稚。

首先要弄明白，龙港撤镇设市的根本目的，在于为我国探索新型城镇化建设提供试验田的任务，这是根本任务和根本方向。

一定要站在中国城镇化发展大的背景下来认识龙港的改革，它的撤镇设市不仅仅是“农民城”变市，而是在都市圈、城市群发展中通过体制调整来激发中小城市的活力，来带动整个中国经济发展的探索。

用大白话来说，就是用镇改市，来重新激发类似龙港这类特大镇的活力，为中国其他的特大镇提供可复制的改革样本。

在这个过程中，提升百姓的幸福感，安全感，获得感是政府施政的根本出发点。

你会觉得，龙港的房价会大开大合？几无可能

镇改市成功，对房地产是利好，但是不能从狭隘的房价上去断定。
政府今后根据需求，释放更多可供开发的土地，引进更强开发能力的房地产开发商，为龙港市民提供品质楼盘，提升龙港人的人居住宅品质，才是镇改市的房地产利好解读之一。

4

龙港房价猛涨的可能性不大，在未来3-5年内，改善性住宅需求占主流，房价会稳步上涨。

纵观龙港几十年来的住宅产品迭代演进来看，经历了落地房 → 大厦房、无证套房 → 小区型品质大盘

每一次住宅需求的演变，在房地产市场中，都释放出巨大的能量，消化大量的楼盘。

比如，九十年代末，随着大厦房（套房）的盛行，短短几年间，龙港大道出现大量的高楼大厦，比如银苑大厦，广电大厦、红旗大厦、乐港名苑，鼎盛大厦、金融大厦、银海大厦……

龙港大道夜景

这些独栋大厦的套房，解决了大量龙港人对住宅改善的需求，也替代落地房成为90年代末龙港人经济身份的象征。
也是大量龙港二代青年的婚房。

品质小区大盘时代的来临，一批大型住宅小区崛起，成为住宅的主流需求。
比如锦绣名园、置信城市花园、国发花园、新湖绿都、金茂花园等。

龙港市内黄金位置的锦绣名园小区

尤其是锦绣名园，总户数近千户，占地面积近0.16平方公里，是目前温州地区占地面积最大的楼盘之一。
引领了龙港人居的潮流，极大改变相当部分龙港人对新品质生活的认知。

在可以预见的3-5年内，以第三代品质小区为主的需求，将会带动龙港房价稳步提升，而这个需求，集改善性与刚需与一体并存。

如果让我给大家建议的话，现在开始，有条件的话，卖掉大厦房，买品质小区房。

因为再过几年， 大厦房会跟落地房一样，成为鸡肋，食之无味，弃之可惜。

5

龙港的“龙兴之地”在哪里，你就在哪里买房。

摊开龙港地图，拥挤不堪的主城区，几乎没有可供开发的建设用地。
拆迁成本高，在城建这块，促使政府拉开城市框架，沿用“农村包围城区”的策略，以住宅楼盘为切入点，引入开发商进行建设。
在此过程中，龙港的城市框架中心不断南移，东移。
而以世纪大道为城市中心线的南北一带，则成了未来龙港的“龙兴之地”。

龙港主城区内的黄金三角带

世纪大道以南的环河、徐家庒、象南村等地块，龙港未来新兴之地

世纪大道南北将成为龙港未来的中心，得益于这个版块挨着老城区，配套交通均不比新城差，反倒是人气更胜一筹。
加之南面的环河、徐家庒、象南村等地块，河网交错密布，更适宜居住。
如能依据水利之便，因地制宜建设，人居环境可以完胜新城。

在这个角度而言，我甚至觉得，华鸿中央城的选地眼光不错。
包括星河湾，都会森林等。

很多朋友问，如果要在龙港买房的话， 建议哪里较好？

我的观点是，城市中心往哪儿走，你就跟着买。
比如下涝一带，世纪大道往南。

比如恒达逸合城的房子、国鸿中央、锦悦府一带，不在我考虑之内。

比如每年的台风，周遭的工业区，等上5-10年的城市配套……

你会如何选择？

6

作为新型城镇化建设的试验田，于国家层面，龙港市无疑承担了重大的任务。
如此高的定位，放眼全国的诸多特大镇，龙港是第一例。
所以，从长远而言，龙港的发展值得期待。
我们更是看好在龙港置业的长远价值。

对于龙港的刚需人群而言，早买房早置业，早安心。

但部分抱有投机心态的人而言，如果觉得龙港撤镇设市是又一轮楼市暴富的机会？那么韭菜就是你的命。

平常心，就跟股票一样，你把龙港当潜力股，长期持有，龙港也将给予你丰厚的回报。