业主房屋漏水由谁承担责任，往往需考虑是否在保修期、是否因质量问题、是否系楼上业主侵权、是否因物业管理不善等，本文将以案件分析形式介绍业主房屋漏水责任的归属。

一、典型案例

山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司与余贝、李英俊财产损害赔偿纠纷案

山西省襄垣县人民法院|一审|（2018）晋0423民初1326号|

山西省长治市中级人民法院|二审|（2019）晋04民终1061号|

二、案情概述

原告余贝购买襄垣县和美园小区7号楼1单元303住宅一处，经装修后未正式入住。

被告李英俊系该单元403住户，为原告楼上住户，于2018年3月3日接收房屋，并与被告云鑫物业公司签订《入伙会签单》、《物业装修协议书》、《装修提示》、《地暖工程试压移交单》、《业主房屋入住验收表》等，接收业主签名人为李英俊、连丽新。

2018年3月5日，原告楼下203住户发现楼上漏水，遂通知被告物业公司进行检修，经查为楼上403住户漏水，被告物业公司联系被告李英俊未果后，关闭403自来水阀门。

2018年3月10日下午，原告发现其303住宅屋顶粉刷墙皮脱落、墙角开裂、有水渍，与被告云鑫物业公司联系，经查发现系因403室卫生间水管堵头松动造成漏水，遂引起本案纠纷。

三、裁判结果

一审法院判决（节选）：被告李英俊赔偿原告余贝房屋损失3000元，被告山西云馨物业管理有限责任公司襄垣分公司赔偿原告余贝房屋损失3000元。

二审法院判决（节选）：李英俊赔偿余贝房屋损失6000元。

四、法院观点

一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。
行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。
本案中，原告房屋受损系因楼上被告李英俊403房屋漏水所致，被告李英俊应当赔偿原告因此造成的损失，而被告云馨物业公司作为小区维护、管理者，在接到住户反映有漏水情况后，仅关闭阀门，没有及时通知原告进行检查，通知被告进行检修，致使原告损失扩大，其工作中存在疏漏，亦有一定违约责任。
关于原告损失数额，根据原告提交证据、原被告当庭陈述及房屋实际受损程度，一审法院酌情确定原告损失为6000元，由被告李英俊承担3000元，被告云馨物业公司承担3000元。
被告李英俊经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。

二审法院认为：二审仅围绕当事人的上诉请求及事实理由进行审理。
本案已经查明被上诉人余贝房屋受到损害为被上诉人李英俊房屋漏水所致，上诉人云馨物业公司接到203住户报修，电话联系李英俊未果，关闭了楼梯间管道井403户自来水总阀门。
可知云馨物业公司已经尽到了物业管理的工作职责，且云馨物业公司提供的襄垣县保障性住房前期物业服务合同第23条第7项约定：乙方（云馨物业公司）在合同期内不承担对业主及非业主使用的人身、财产的保险保管义务（另有专门合同规定除外），而余贝并未提供证据证明其与云馨物业公司之间签订有关于财产保管的专门合同，故本院认为云馨物业公司不存在违约责任，一审法院以云馨物业公司存在一定违约责任判决其承担赔偿责任无事实及法律依据，属于认定事实和适用法律不当，本院予以更正。

五、坤略小结

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第(二)款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第(四)款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。
在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，有充分证据证明是房屋本身质量问题引起的，且在《住房质量保证书》承诺的保修范围和保修期限内，可以要求开发商承担修复责任。

如果是邻里之间操作不当造成的漏水，有充分证据证明，可以要求侵权者承担责任，此时受害者若认为物业公司应当承担责任，需具体分析物业是否应当承担责任。

首先，根据《物业管理条例》第五十二条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
物业公司发现业主装饰装修房屋有违反规定的行为时，应及时通知该业主停止违规行为并改正，行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关部门依法处理。
如果受害人遇到相关问题，反馈给物业公司，物业公司没有尽到相关义务的，应当承担一定的赔偿责任。

另要看《物业服务合同》约定的责任范围，若合同约定的物业公司管理的范围是小区的公共区域和公用设施设备，不包含业主专有部分。
那么，如果房屋出现漏水等问题，不是房屋质量问题，物业公司在业主装饰装修过程中也不存在疏忽，物业公司尽到了合理的告知、通知等义务，就应当视为物业公司依法履行了自己的管理义务。

如果各方当事人均无过错(或无证据证明其过错)，如因防水层自然老化，此时维修费用按《民法典》第一千一百八十六条公平责任原则之规定，受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，依照法律的规定由双方分担损失。
即楼上、楼下业主共同承担共有部分的维修责任。

作者 | 潘喆律师

声明

文章中图片来源于网络，如有侵权请联系删除。

鉴于相关法律、法规浩如烟海，且对相关规定存在多角度解读，文章内容仅代表作者观点。