Strata只是一个广义上的称呼，英文正式名称是STRATA PLAN ，翻译成中文应该是“分契式物业计划”。
在澳洲只要您购买了公寓（Apartment）单元房（Unit）或联排别墅（Townhouse），就会碰到这个STRATA. 按照法律STRATA必须由持有专门执照的Strata管理公司来管理。
同时澳洲也是世界上为数不多的有专门立法来管理STRATA的国家之一。

什么是共有物业？

在澳洲，业主如果只拥有大楼某一单元的产权，除此以外的区域包括建筑及土地被称作共有物业（Common Property），例如入口门厅、车行道、游泳池、花园和围墙栅栏等。

物业管理管什么？

公共区域(Common Area)及公共资产(Common Property)；常见的有大堂、电梯、走廊、楼梯、车道、公共花园等。
业主在购买物业时，可以通过查看物业规划图(Strata Plan)来了解哪些部分属于公共区域和设施。

Strata Plan对这些细节有非常清楚的划分。
这些公共区域和资产为所有业主共同拥有，并由业主委员会聘请物业管理公司负责管理并制定管理标准。

物业管理怎么管?

物业管理公司会根据物业管理法规来制定一系列的物业管理条例(By-Laws)。
By-Laws会涉及垃圾、停车、噪音、饲养宠物等问题的管理，居民及租客的行为准则，以及公共区域和公共资产的使用规定。
对于违反管理条例的行为，业主委员会有权进行相应的警告和处罚。

作为业主，您或您的代理人(Proxy)可以出席物业年度例会(AGM)并和其他业主及物业经理一起讨论来年的物业管理费预算、工程预算、对管理上的问题作出商议决策等。

有别于大家所熟悉的中国式物业管理，也就是指在小区现场工作的物业人员。
在澳洲，这些On-site Manager只是物业管理的一个组成部分。
而很多的澳洲物业大楼并不设有On-site Manager，许多专业工作都是根据业主们的需要，由物业管理公司指派承包商来进行，例如消防设施检查，屋顶的维护，电梯及门禁系统等。

物业费怎么收？

澳洲的物业管理费采取每季度征收。
Strata Levy由Administration Fund (行政基金)以及Capital Fund(物业基金)两部分组成。

Administration Fund 主要用于日常的物业维护，例如公共区域的清洁、草地的养护、水电等支出。

Capital Fund 主要用于支付长期的维护，相当于物业管理的储备基金。
有时物业管理费还会包括Special Levy(特别征收)来针对专项维修或开支项目。

谁来决定物业费高低？

物业管理公司首先会根据物业的日常管理维护费用(例如，清洁、花园草坪、电梯、消防、保险、水电等实际开销)来提交预算，再由业主委员会在年度例会(AGM)上审议通过。
物业本身的规模和设备设施也是影响物业管理费用的重要因素。
比如绿化的面积、是否配备电梯等。

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管理费的征收的基础是每个单元的“市场值”， 在STRATA 物业计划中我们称之为“单元权益数“（Unit of Entitlement）， 这个值主要是取决于市场定价在外加一些其他的因素， 比如地段因素等， 但主要还是由市场定价决定的， 换句话说就是如果您的单位售价越高， 您付的物业费就越多， 这个是成正比的。

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导致Strata Levy贵和便宜有很多因素，比如有游泳池和健身房的物业肯定要贵过没有的。
又比如市中心区域的高层由于租客多以及人口流动性比较大，随之而来的人造垃圾及公共设施的维护成本上升，那么相对的物业费就会比周边地区的公寓要多。

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一般物业费不大会出现突发的不正常增长，但如果出现突然增长且无法接受的话，作为业主可以打电话向物业公司咨询为何本季度管理费偏高，如果不满意，业主还可以通过业主委员会向物业公司提出交涉。
如果是物业公司无能或者不作为，业主有权向业主委员会提出要求投票更换物业公司。

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